韩世同：央行半个多月释放1.5万亿流动性 房企不到半月密集发债逾千亿

楼市日日谈

2020年1月19日（第264期）

话题概要

进入2020年的第1天，央行加班降准0.5个百分点，释放出长期流动性8000多亿元。但这8000多亿元，是要逐步释放出来的。远水解不了近渴。虽然距春节仅有一个星期左右时间了，但央行不得不给市场紧急输血。仅两天时间，央行连续释放7000亿元。半个多月央行释放1.5万亿流动性。
截止2020年1月14日，已有超30家房企公布了融资计划，已发行或拟发行融资规模高达851亿元，其中海外债规模达572亿元，占比近67%。该统计应未包括恒大16日公布的20亿美元票据和万科15日公布的120亿公司债券。合计应该高达1100多亿。

楼市观察家韩世同

今天想谈一下目前金融方面的一些动向。前两天，浙报传媒房地产研究院院长丁建刚先生在他的公众号发了一篇文章《两天7000亿！央行紧急释放流动性》。这篇文章讲了我们在“话题概要”里讲到的情况。就是今年元旦，央行已经降准0.5个百分点，释放了流动性8000多亿元，据说这是长期的流动性，是要逐步释放。可远水解不了近渴，所以在临近春节，中国的金融市场又开始出现边际趋紧现象，隔夜利率一路上涨，央行不得不给市场紧急输血。丁建刚先生比较关注经济金融方面的情况，这方面他比较敏感也比我专业。
两天的时间内央行接连释放了7000亿，加上之前的8000亿，就是1.5万亿。尽管8000亿可能不是马上能到位。那么，这7000亿是怎么样的情况呢？ 1月15日，央行开展了3000亿元中期借贷便利（MLF）操作和1000亿元14天期逆回购操作。1月16日，央行以利率招标方式开展了3000亿元逆回购操作。鉴于16日无逆回购到期，可实现净投放资金3000亿元。那么这里合计又是7000亿。
丁先生还特别提到，2020年一季度的新增人民币贷款额度，有分析人士认为可能会达到甚至超过2019年的规模。2019年的规模是一季度新增人民币贷款为5.8万亿。从目前来看，预计一季度信贷投放会保持在5.8万亿到6.1万亿的规模。丁建刚先生去年也曾撰文指出，2019年第一季度还有一个数字，就是社会融资规模超过8万亿，不知今年一季度社会融资规模会不会也超过去年呢？
关于这几天货币政策的变化，央行可能说不是大放水，但不容否认即便不是大放水，至少也是小放水，或者是叫做“输血”。总体上，央行还是会加强防水筑坝，不让水流进房地产，但是真的能够把这些水都拦在房地产市场之外吗？最后丁建刚先生提出，回顾2019年房地产市场走势，或许有借鉴的意义。这是关于丁建刚先生这篇文章传递的信息。
前两天，房地产导刊也有一篇报道是谈房企融资的，题目是《【房导早报】万科120亿+恒大20亿美元…抓紧！房企融资窗口期来了！》，这篇报道有个小标题是“中国恒大发行2笔合计20亿美元票据 利率最高12% ”，就是1月16日晚间，中国恒大公告称，拟发行两笔美元票据，合计发行规模20亿美元。融资用途为现有债务再融资，及一般公司用途。其中2023年到期的10亿美元票据，票面利率11.5%；2024年到期的10亿美元票据，票面利率12.0%。
关于万科发债融资的小标题是“万科两宗公司债券发行申请获深交所通过 总规模120亿”——深交所1月15日披露信息显示，万科集团两宗公司债券发行申请获深交所通过，发行规模分别为90亿元公司债券、30亿元住房租赁专项债券，这两笔合起来就是120亿元。
还有一个小标题是“融资窗口期：今年1月以来房企密集融资”，中原地产研究中心统计数据显示，2020年1月以来房企密集融资，超过20家房企发布了超过90亿美元的融资计划，这个数据创造了近年来单月美元融资记录。另外，克尔瑞统计的数据也显示，截止2020年1月14日，已有超30家房企公布了融资计划，已发行或拟发行融资规模高达851亿元，其中海外债规模达572亿元，占比近67%。

这也是我们在“话题概要”里面提到的850亿加上万科的120亿以及恒大的20亿美元（折合接近140亿人民币），合起来就是1100多亿。我们看到这是非常明显地放松境内和境外债务融资的限制，等于是给了房企融资一个窗口期。
看了这两篇报道大概不禁会问：为什么现在央行要大规模释放流动性？为什么一方面央行阻止信贷资金进入房地产，而另一方面证监会又放松对房企债市融资的管制？显然是因为金融的市场环境需要通过释放流动性进行平衡，否则可能会对金融市场造成波动。另一方面，房企融资的窗口期可能还不到一年又再次出现。
央行上一次大规模放贷和房企上一次大规模境内境外融资大概是在去年1月-3月份，央行大规模放贷和房企大规模的融资后造成了楼市的“小阳春”，甚至开始出现楼市过热的趋势。所以在去年4月19日的时候，中央政治局还要提出“房住不炒”的措施去压制。可以说，去年也是通过央行大规模放贷解决社会和市场流动性不足的问题，而通过境内境外大规模发债融资来解决房企的现金流和资金回笼不足的问题；今年可以说是故技重施，还是用同样的招数和方法去应对这个“倒春寒”，看看能否再做一个“小阳春”。
我们看到恒大愿意出12%的票面利率去融资，还有一个是11.5%，都是非常高息的代价，而其他房企的今年发债融资也比较高息。境外资金其实利率本来很低，大家都知道就是一点几、二点几的低利率。而我们的房企却要付出如此之高的利率去融资，显然他们的资产和债务结构被评估的状况没有那么好。相形之下，我们看到去年中海地产甚至创造了2.9%和百分之三点几这样非常低成本的境外融资记录。这是因为中海这家房企的资产和债务结构比较好，资产债务结构不好恐怕融资的成本就要有天壤之别。
最后说一下，央行和证监会这样的做法好还是不好呢？去年我们就看到这样的情形，一方面央行大规模放水，虽然有一些水流到了实体经济制造业，但大多数资金恐怕还是通过各种各样的渠道分流到房地产。这样做的目的恐怕是想让债务结构有所改变，就是虽然信贷规模大幅度增加，而房地产在信贷中的占比显现得可能会没那么大；但是这些钱要是间接性的进了房地产，如果最终出现问题，这个风险还是会回到银行信贷这方面去，正所谓“跑得了和尚跑不了庙”。
因为，这些钱虽然不是银行直接借给房企，但是它还是会有很大一部分流进房企，最后如果不能够还款付息，还是会造成银行的债务风险。境外的风险显然可以推到外面去，但是它会引起整体的金融市场的波动和不稳定。外债也不是说借得越多越好，像恒大在国内借债如果借得到的话可能也比较高息，否则恒大也不会非要到境外去借，而且是这么高的利率。这说明金融环境和形势对一些企业而言，风险还是急剧提升的。

本文封面及正文图片来源于网络及朗润.嘉御豪庭

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